房地产调控政策我的钢铁

2019-05-15 21:14:18 来源: 临沂信息港

房地产调控政策_我的钢铁

核心提示:政策描述:8月1日,国务院常务会议讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)。会议明确表示:把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

1.住宅政策再转型:国务院出台24号文

政策描述:8月1日,国务院常务会议讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)。会议明确表示:把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。内容主要包括两个部分,、进一步建立健全城市廉租住房制度:十一五期末,全国廉租住房制度保障范围要由城市收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭;新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内;地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益的10%以上等。第二、改进和规范经济适用住房制度:供应对象为城市低收入住房困难家庭;建筑面积控制在60平方米左右;购买不满5年不得直接上市交易,满5年可转让经济适用住房,但应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购。另外,还就健全工作机制、落实工作、继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实等明确化。

政策评析:我国住房制度变革,经历了一个过程,1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》,住房制度改革初步启动,但进展缓慢;1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台,停止住房实物分配,实行住房分配货币化,事实证明住宅商品化与市场化又操之过急,具体表现是全国房价增速过快,民怨积累。而同时住房保障严重滞后。正是在这一背景下,24号文重装出场。它以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标,主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的,廉租房方面,重要的是扩大保障范围;经济适用房方面,重点是改进和规范制度,实行动态管理、有限产权,住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。24号文重新调整我国住宅产业的发展方向,至少在十一五期间,住房保障将成为整个产业发展的重头戏。受其影响,住宅结构将发生重大变化:廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流,大户型公寓、别墅、住宅的供应比重将大幅下降。值得关注的是,这一政策并未提及如何对中等偏下收入阶层进行住房保障,全面建立健全住宅制度仍有待制定《住宅法》。

2.提高第二套住房贷款首付和利率

政策描述:9月27日,央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,主要内容包括严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作等六个方面。其中,严格住房消费贷款的相关规定引人关注:对购买首套自住房的贷款首付款比例没有变化,而对于已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高

于其月收入的50%。另外,还规定商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

政策评析:这是央行第三次提高个贷首付提高房贷首付。次,2003年的121号文开始紧缩个贷,鉴于后来非议甚多,没能真正落实;第二次,2005年第二套住宅贷款首付大多由二成提高到三成,由于个贷市场竞争激烈,致使政策打了折扣。这次之所以两个部门联手且措辞严厉地紧缩房贷政策,原因有三:

、国家继续加强房地产宏观调控是大背景,央行、银监会和建设部、国土资源部、商务部一样,都面临着来自中央的督战压力;第二、近期我国房地产市场非理性繁荣呈加剧态势,尤其今年二季度以来,全国房价突然开始第三次大涨,部分城市正在形成房价泡沫,银行体系必须考虑控制风险;第三、今年以来美国次级抵押贷款危机的爆发,为中国银行界敲响警钟,虽然当前我国并无次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步进入违约高风险期。从实际效果来看,十月份许多城市的房地产市场已对紧缩房贷有明显反应,因此呈现调整的苗头。但值得关注的是,在房贷依然是众多银行争抢的优质业务的情况下,在第二套住房的认定标准上,银行界态度分化,有些以个人为单位,有些以家庭为单位,反映出商业银行依然以各自利益为重,寻求回旋空间。此新政极有可能是雷声大、雨点小的结局。

3.五部委联合开展土地使用权出让情况专项清理

政策描述:8月份,国土资源部、监察部、财政部、建设部和审计署联合发出《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》,决定集中半年时间,在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作,要求各地对2005年1月1日至2007年12月31日期间供应的所有建设用地逐宗进行清理。专项清理要达到两大目标:

一是全面了解和掌握国有土地使用权出让以及土地出让金征收、管理和使用的情况,查处并纠正土地审批、土地出让以及出让金收支管理中的违法违规行为,严肃查处土地出让中的腐败问题;二是督促地方政府和有关部门建立健全制度规定,严格依法规范土地审批和出让行为,加强土地出让收入征收管理。清理工作采取自清自纠与逐级抽查相结合的方法,分动员部署、自清自纠、重点抽查和总结报告四个步骤实施。清理的重点包括是否将应当出让的土地作划拨处理、是否将应当招标拍卖挂牌出让的土地以协议方式出让、出让金的定价以及收支是否合法合规、以出让或者划拨方式取得土地使用权后有无违反规定改变用途等规划条件四个环节。

政策评析:土地出让环节,一直是房地产诸多矛盾产生的源头,尤其是官商勾结的主要灰色地带。本轮房地产宏观调控,一直把土地环节的治理整顿作为重点之一。此次六部委联手开展国有土地使用权出让情况专项清理工作,目的在于全面落实中央关于实行严格的土地管理制度的重大决策,切实加强土地调控,严肃查处并纠正土地出让中的违法违规行为,预防和治理土地出让领域的腐败问题。其实,从其实,早在今年六七月份,一场审计风暴就已掀起。

据7月11日新华社报道:随着国家审计署特派办官员进驻北京市国土局,一场涉及10大城市土地出让金和土地开发整理资金的专项审计调查工作已拉开帷幕,是国务院遏制房价上涨的重要举措之一,审计利剑直指四大直辖市和重点省会城市,包括北京、上海、天津、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、广州、成都10个城市,2004年至2006年的土地出让金的征收管理使用情况,特别是831期间的私下协议出让土地。这一系列行动都是旨在从土地管理源头查找问题,重点是查处权钱交易、行贿受贿案件,以期利用行政和法律大棒理顺矛盾重重的土地乱相。(来源:大河楼市)

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